1-PLAN HİYERARŞİSİ

ALT VE ÜST ÖLÇEKLİ PLAN NE DEMEKTİR?

Gayrimenkul sektöründe, özellikle üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlara yönelik yatırımlarda mevcut alt ve üst ölçekli imar planlarının incelenmesi önemli bir husustur. İmar planları halkın gereksinimlerini karşılamak, yaşam kalitelerini artırmak, kentin yerleşme ve gelişme eğilimlerini belirlemek ve buna yönelik kentsel çözümler sunmak amacıyla oluşturulan planlardır. Bu planlar farklı ölçeklerde çözüm sunabilmek amacıyla üst ve alt ölçekli imar planları olmak üzere iki şekilde sınıflandırılırlar. Üst ölçekli planlar Mekansal Strateji Planlarını ve Çevre Düzeni Planlarını içerirken alt ölçekli imar planları ise Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planını içermektedir.

Her alt ölçekli planın üst ölçekli plan kararlarına ve stratejilerine uygun olarak oluşturulması plan hiyerarşisi olarak tanımlanır. Alt ölçekli planların plan hiyerarşisine uygun olması gerekliliği “Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde tanımlar bölümünde “üst ölçekli planların hedef ve strateji kararlarına uygun olmak” hükmü ile belirtilmiştir.

KADEMELİ BİRLİKTELİK İLKESİ

Planlar arasında strateji ve kararların yönlendirilmesi ve doğruluğunun denetlenmesini sağlayan hiyerarşiye bağlı bir kademeli birliktelik ilkesi bulunmaktadır. Kademeli birliktelik ilkesi hem kentsel bir sorunun ölçek nedeniyle çözülemediği durumda daha alt veya üst ölçekte kararların geliştirilebilmesi ile çözüm üretilmesini hem de mevzuatın gerektirdiği plan hiyerarşisini yerine getirmesini sağlamaktadır. Örneğin il ölçeğinde çözüm geliştirilemeyen sorunlara bölge ölçeğinde çözüm geliştirmek mümkün olabilmektedir.   

Üst ölçekli planlar temel hedef ve politikalara uygun olarak kentin gelişme ve arazi kullanım kararlarını benimseyen soyutlaştırılmış planlardır (Ersoy ve Keskinok, 2000). Alt ölçekli planlar ise daha çok ayrıntıyı ve detayı belirli konumlar üzerinde gösteren planlardır. Bu nedenle üst ölçekte belirtilmeyen bazı kararlar ve kullanımlar alt ölçekte belirtilebilmektedir.

 Üst ölçekteki kullanımların sınırları alt ölçeklere doğru aktarılmalıdır. Alt ölçekli imar planlarında ise kullanımların belirlenmiş sınırlar içerisinde çeşitlenebilmesi Danıştay tarafından mevzuata aykırı olarak değerlendirilmemektedir. Kullanımların çeşitlenebilmesi durumunda önemli bir husus da alt ölçekte belirtilen fonksiyonun üst ölçekteki fonksiyondan alakasız olmamasıdır.

Farklı bir fonksiyona yer verilmesi durumunda mevzuatta belirtilen planlar arası hiyerarşiye aykırı bir durum ortaya çıkacaktır. Örneğin 1/25.000 ölçekli bir imar planında konut alanı olarak belirtilen bölge, 1/1000 gibi alt ölçekli imar planında konut kullanımı ile birlikte yeşil alan, taşıt yolları, yaya yolları, ticari birimler gibi çeşitli kullanımları da içerebilmektedir (Ersoy ve Keskinok, 2000).

ALT VE ÜST ÖLÇEKLİ PLAN DEĞİŞİKLİKLERİ

Gayrimenkul yatırımlarında parselin sadece en alt ölçek olan uygulama aşamasındaki kullanımını öğrenmek ilerde üst ölçekli planlardaki kullanım farklılığı nedeniyle açılabilecek davalardan yatırımcının da olumsuz etkilenmesine neden olabilir.

Bunun tam aksi bir durum olarak da yatırım yapılacak parsellerin üst ölçekli planların belirttiği gelişme yönlerinin içinde kalma durumu yatırım değerini artırabilir. Bu noktada bölgenin üst ve alt ölçekli imar planları açısından incelenmesi önemlidir.

İMAR PLAN REVİZYONLARI

Mevcut imar planları bir üst ölçekli plandaki konum, büyüklük, sınır ve mevzuatın belirttiği gerekli yaşam standartlarının değişmemesi şartı ile itiraz ve kurumların görüşleri kapsamında revizyona uğrayabilir. Aynı zamanda bu revizyon durumu uygulama imar planlarında alandaki ihtiyaca göre yeşil alan, otopark, aile sağlık merkezi, trafo gibi kamusal ve sosyal fonksiyonlara yer ayrılması gerekliliği durumunda da uygulanabilir. Mevcut imar planlarının gereksinimleri karşılayamadığı durumda imar mevzuatı, Revizyon İmar Planı ve İlave İmar Planı gibi uygulamaları içermektedir. Eğer bu değişiklikler en alt ölçekli imar planı olan Uygulama İmar Planında yapılıyorsa plan hiyerarşisine göre gayrimenkul yatırımlarında herhangi bir olumsuz durumun yaşanmaması adına üst ölçekli imar planlarında da gerekli değişiklikler yapılmalıdır. 

2-İMAR PLANLARININ İPTALİ VE ASKI SÜRECİ

İmar planlarının askı süreci Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 33. Maddesine göre planın onaylandığı tarihten itibaren otuz gün boyunca idare tarafından belirlenen yerlerde en az iki panoda ve aynı zamanda internet sayfalarında ilan edilmesiyle başlar. Bu askı sürecinden sonra itiraz başvuruları için otuz günlük bir süre belirlenmiştir. Süreç içinde herhangi bir itiraz başvurusu olmadığı veya itirazların ilgili idare tarafından reddedilmesi durumunda imar planları kesinleşir. İtiraz reddedildiğinde iptal davasının ret tarihinden itibaren altmış gün içerisinde açılması gerekmektedir. Kişi isterse itiraz etmeden de süreç içerisinde iptal davası açabilir. Dava sürecinde önemli olan bir husus ise imar planlarına askı sürecindeyken iptal davası açılamayacağıdır. Askı sürecinde imar planları henüz kesinleşmiş sayılmadığından açılan davalar reddedilecektir. Bu nedenle askı ve itiraz süreçlerinin dikkatle takip edilmesi gerekmektedir. Planlara yönelik yapılan itirazlar idare tarafından kabul edildiği takdirde imar planlarında değişiklik veya ilave imar planı yapım süreci başlamış olur.

Görüldüğü üzere; gayrimenkul yatırımlarının yapılacağı konumda imar planlarının plan hiyerarşisine göre incelenmemesi en büyük risklerden biridir. Planlarda meydana gelebilecek iptal ve değişiklik durumları arazinin yatırım değerini düşürebilmektedir. Bu nedenle ilgili alandaki imar durumu, üst ve alt ölçekli plan kararları ve değişiklik durumları yatırım yapılmadan önce dikkatle araştırılmalı ve imar planı ilan süreçleri, itiraz ve iptal istemi için dikkatle takip edilmelidir.

Hukuka Uygun, arsa veya arazi satın almadan önce; satın almayı düşündüğünüz gayrimenkulün imar planı yönünden risk incelemesini yapar ve sizlere anlatır. Özellikle imar planlarının arsa ve arazi yatırımlarında karşınıza çıkma ihtimali bulunan riski anlatılan noktalar da dikkate alındığında çok daha titizlikle ve uzmanlıkla ele alınmalıdır. Her bir arsa ve arazinin riski birbirinden farklıdır ve herkesin gözden kaçıracağı noktalar olabilir.

Bu sebeple www.hukukauygun.com satın alacağınız gayrimenkulün riskini 360 derece ve tüm yönleri ile hukukçu, şehir plancısı, mimar, harita mühendisinden oluşan ekibi ile 48 saat içerinde her bir gayrimenkul için raporlar, hem vaktinizi korur hem de paranızı..  

https://form.hukukauygun.com/  tıklayın, form doldurun.. sizi arayalım..

Ersoy, M., Keskinok, H.Ç. (2000). İmar Planlarının Kademelenmesi ve Farklı Ölçeklerdeki Planlar Arasındaki İlişki. Mekan Planlama ve Yargı Denetimi. Yargı Yayınevi.