Zorunlu Geçit Hakkının Hukuki Niteliği

Geçit hakkı, bir taşınmaz malikine, genel yola erişim sağlayabilmesi için komşu taşınmazların üzerinde oluşturulan ayni hak olarak adlandırılır. Bu hak, genel yol ile bağlantısı olmayan veya genel yola ulaşmak için yeterli yolu olmayan taşınmaz malikine, bir bedel karşılığında verilmektedir.

Zorunlu geçit hakkı, mülkiyet hakkını kısıtlayan veya sınırlayan bir irtifak hakkıdır ve mutlak veya nisbî bir geçit ihtiyacına dayanmaktadır. Lehine geçit hakkı istenen taşınmazın hiçbir şekilde genel yol ile bağlantısı olmaması durumu mutlak geçit hakkını gösterir. Diğer taraftan, taşınmazın genel yola erişimi için mevcut olan yolun yetersiz olduğu durumda ise nisbî geçit hakkı söz konusudur.

Geçit hakkı, sadece mevcut fiili yola değil, aynı zamanda hukuki olarak mevcut olan genel yola bağlanacak şekilde tesis edilmelidir. Ayrıca, imar planında yol olarak belirtilmiş olsa bile henüz fiilen yol bulunmayan bir alan için geçit hakkı tesis etmek mümkün değildir.

Zorunlu Geçit Hakkının Şartları

1. Geçit Hakkı Kurulacak Taşınmazın Tapuya Kayıtlı ve Özel Mülkiyete Tabi Olması

Zorunlu geçit hakkının kurulabilmesi için ilk şart, lehine geçit hakkının tesis edileceği taşınmazın ve aleyhine geçit hakkının tesis edileceği taşınmazın tapu kaydına sahip olması ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir. Bu şartlar, geçit hakkının geçerli ve yasal bir şekilde tesis edilebilmesi için önemlidir. Aleyhine veya lehine geçit hakkı tesis edilecek olan maliklerin tapusunun olmaması durumunda, mahkeme tapusuz taşınmazın tapulu hale getirilmesi için yetki ve süre verebilir. Tescil harici bırakılmış alanlar, tapu tahsis belgesi olan araziler, sahipsiz yerler, kamu arazileri ve meralar geçit hakkına konu olamazlar.

2. Geçit İhtiyacının Olması

Bir aracın geçemeyeceği kadar dar bir yolun olması durumu geçit ihtiyacının varlığını göstermektedir. Davaya konu taşınmazların geçiş ilişkisinde nısbi ve mutlak geçit hakkı söz konusu olduğunda, mevcuttaki yolun yeterliliği, yeni yolun hangi amaçla kullanılacağı, nereden ve hangi yolla tahsis edileceği kaç metre genişliğinde olacağı konusunda mahkemece objektif kriterler göz önüne alınmaktadır.

3. Geçit Hakkı Bedelinin Ödenmesi

Lehine geçit hakkı tesis edilecek olan taşınmaz maliki, aleyhine tesis edilecek olan malike belirli bir bedel ödemekle yükümlüdür. Bu bedel mahkemece belirlenirken aleyhine tesis edilen malikin uğradığı zararı göz önünde bulundurulur.

Geçit hakkı bedeli hesaplanırken, sadece yolun geçeceği alanın rayiç değeri değil, aynı zamanda aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın bu nedenle uğradığı değer kaybı ve taşınmazın gelirindeki azalma da dikkate alınır. Bu durum, adil bir bedel bedel belirleme süreci sağlamak için önemlidir.

Ayrıca, geçit hakkının kurulması için gerekli olan alanda ağaçlar veya binalar varsa ve bu yapılar sökülüp yıkılması gerekiyorsa, bu yapıların değerleri de geçit hakkı bedeline eklenir. Böylelikle, geçit hakkının tesis edilmesiyle birlikte aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın maddi kayıpları ve yapıların değerini karşılamak için uygun bir bedel belirlenebilir.

4. Taşınmazın Önceki Durumlarına ve Mevcut Yola Değer Verme Şartı

Bir parsel ifraz yoluyla bölünerek iki veya daha fazla parsel elde edilmişse ve yeni oluşan bazı parsellerin yola erişimi kalmamışsa geçit hakkı tayin edilebilir. Bu durumda ifrazdan ve anlaşmazlıktan önceki parselin yola nasıl ve nereden çıktığı da araştırılıp, değer verilip, daha önceki kullanım şekli dikkate alınır.

5. Geçitin En Az Zarar Verecek Şekilde Kurulması Şartı

Genel yola bağlantısı olmayan taşınmazın çevresindeki yolları gösteren paftası mahkemece temin edilir. Bu pafta üzerinde parselin hangi yönden, ne kadar genişlikte geçit verileceği farklı alternatifler ile belirlenir. Burada dikkat edilen husus lehine geçit hakkı kurulacak olan taşınmaz malikinin yararına değil, komşu parsellerin en az zarara uğrayacak olan alternatif seçilir. Bu alternatifteki yol diğerlerinden daha uzun veya geniş olabilir. Davaya dâhil edilmeyen komşu parsel malikleri de mahkemece davaya dâhil edilebilir.

6. Uygulamanın Getirdiği Diğer Şartlar

Geçit hakkı, genel yola kesintisiz bir şekilde ulaşacak şekilde kurulmalıdır. Eğer lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz ile genel yol arasında birden fazla parsel veya tescil harici bölümler bulunuyorsa, bu ilke mutlaka gözetilmelidir. Bu durumda, geçit hakkının kurulması için gerekli olan arazinin, genel yol ile kesintisiz bir bağlantıya sahip olması sağlanmalıdır. Bu prensip, geçit hakkının etkili ve işlevsel bir şekilde kullanılabilmesi için önemlidir ve taşınmazlar arasında herhangi bir kesinti veya engel olmaması gerektiğini vurgular.

Geçit Hakkının Sona Ermesi

Taşınmaz malikinin, lehine geçit hakkı tesis edilmiş ise yazılı beyan ile Tapu Müdürlüğü'nden bu hakkın iptalini talep etme imkânı bulunmaktadır. Ayrıca, aleyhine geçit hakkı tanınan taşınmaz malikinin de mahkeme yoluyla geçit hakkının kaldırılmasını talep etme hakkı vardır. Bu durumda, geçit hakkı, lehine tesis edilen taşınmaz malikine artık yeterli bir fayda sağlamıyorsa veya yüküne oranla çok az bir fayda sağlıyorsa, mahkeme yoluyla geçit hakkının kaldırılması talep edilebilir. Bu durumda davacı, lehine geçit hakkı tanınan davalıya uygun bir bedel ödeme yükümlülüğü altında olacaktır.